宁波与京沪厦杭的惟一不同之处在于：对于没办法提供在宁波市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非宁波市户籍居民，暂停在宁波购房。5大城市没有在当地纳税、社保证明的非当地户籍家庭，也有新购买一套住房的资格，唯独宁波不能购买。

  （来源：杭州日报）9.29“二次调控”来袭，中央严令地方政府“立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则”，深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州相继出台执行细则。六个城市，无一例外，都出台了“限购令”，这个带有强烈计划经济时代特征的楼市调控政策。

  宁波：本市户籍居民家庭(含部分共同生活的亲属为本市户籍居民的家庭)在本市只能新购1套住房;能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购1套住房。没办法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。

  宁波与京沪厦杭的惟一不同之处在于：对于没办法提供在宁波市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非宁波市户籍居民，暂停在宁波购房。5大城市没有在当地纳税、社保证明的非当地户籍家庭，也有新购买一套住房的资格，唯独宁波不能购买。也有网友指出，这次新政出台，宁波不光步子迈得比其它一线城市要大，而且政策出台时间也杭州都要早。

  “限购令”肇始于4月30日北京出台的执行细则，在中国的楼市调控史上，。因此，也备受关注。

  分析目前已经出台“限购令”的七个城市，不难发现，虽然在“限购”大的方向上趋同，但依然有一些差异，尤其是在宽严程度上。

  北京、上海、厦门、杭州的政策如出一辙，除了表述上的差异，在政策内容上基本上没有任何区别。试看政策原文表述：

  上海：暂定本市及外省市居民家庭（包括小两口及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。

  厦门：从2010年10月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市新购买一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房。

  杭州：暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房（含二手存量住房）。

  简单的归纳一下，京沪厦杭四地，政策的核心在于：每一户家庭可新购一套住房。也就是说，不管你此前有多少套房子，不管你是本地人还是外地人，你都有且只有新购买一套住房的资格和权利。

  深圳政策原文：在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭(含部分共同生活的亲属为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房;对于可提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、没办法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。

  1，深圳户籍家庭，如果无房，可以在深圳新购买两套房。这一条较其它五个城市都宽松。

  2，深圳户籍家庭，如果有1套住房，可以在深圳新购买一套房。这一条，与其它五个城市完全相同。

  3，深圳户籍家庭，如果有2套(含)以上房，暂停买房资格。这一条，较其它五个城市严厉。

  4，可提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，如果无房，可以在深圳新购买1套住房。这一条，与其它五个城市相同。

  5，可提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，如果已经有1套(含)以上住房，暂停买房资格。这一条，较其它五个城市严厉。

  6，对于不能提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，暂停买房资格。这一条，与宁波的政策一致，比京沪厦杭的政策严。

  与京沪厦甬杭五个城市相比，深圳的“限购令”惟一宽松的是，深圳市户籍家庭，如果一套房子都没有，可以新购两套住房(其它城市都只能新买一套)。问题是，一套房子都没有的家庭，具备两套房购买能力的已经是很少，而在没有房子的情况下，选择在当前政策空前高压之下，去买两套房子，可能性更是小之又小。

  综合来看，深圳的“限购令”严于京沪厦甬杭，因为它完全堵死了所有“富人”(往往持有两套及以上房子，也是市场上真正具备购买力的群体)购房之路，而其它五个城市，都留下了一道缝隙。只是，宁波的缝隙比上海、北京、厦门、杭州更小，因此，宁波的限购令严厉程度次于深圳，但高于北京、上海、厦门和杭州。

  福州政策原文：从即日起至2010年12月31日，福州市行政区域内户籍居民同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)，只能在福州市五城区新购买一套商品住房;对于可提供在福州市行政区域内一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民家庭，只能在福州市五城区购买一套商品住房。暂停在福州市拥有2套以上(含2套)住房的福州市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非该市户籍居民家庭、没办法提供在该市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民在福州市五城区继续购买商品住房。

  福州限购令与深圳限购令，只有一条差别，在福州区域内户籍居民家庭，假如没有房子，也只能新购买一套住房，而深圳市户籍家庭无房者，可新购买两套住房。其它条款，福州与深圳完全相同。

  截至昨日，浙江省内已经有杭州、宁波、温州三地出台了楼市调控细则。在各地跟进的细则之中，全部提出了“限购”这一概念。不过杭州、宁波、温州的提法各有不同，宽严程度也不同。

  总体来看，杭州和宁波关于限购的规定比较类似，但宁波更加严格，宁波规定：对于没办法提供在宁波市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非宁波市户籍居民，暂停在宁波购房。而杭州的政策中，没有在当地纳税、社保证明的非当地户籍家庭，也有新购买一套住房的资格，只不过贷款受限。温州的政策，无论是不是是本地居民，都只能限购一套，但温州是对今年6月10日至12月31日期间“新开”楼盘限购。

  随着4月17日国务院颁发“新国十条”中关于限购政策的出台，中国楼市又掀起波浪。9月29日，多个部委出台的“最严厉调控政策”，明确要求各地“立即”制定细则，已发细则的地区要逐步调整和完善。其措施包括，三套房停贷以及首套房首付上调，限制购房套数等。纵观北京、深圳、厦门、上海、杭州、宁波、福州七城市的“限购令”调控细则的，“限购令”成了一个2010年最主要的楼市关键词。2010年第四季楼市调控关键词转入“限购令”，而另一关键词“房产税”则还是“在路上”，一直都未准备好。

  限购令的出台频繁具有一定的背景：一是诸多行政化的调控手段疲软乏力，譬如打击囤地、整治捂盘惜售等，多以温柔“约谈”、“警告”开始，以房价的不买账收场;二是市场化的宏观调控政策迟滞不出，譬如传说中的房产税等，基本上靠媒体“知情人士”捕风捉影，公众渐失信心;三是房价回暖已成不争的事实，没谱的房价和蕴蓄的民怨直指民生困境。当此背景下，限购令就成了斩乱麻的那把“快刀”，遏止投机性特征明显的多套房购买需求，缓释推动房价飙涨的刚性需求，以此改变卖方市场的线日北京作为扔出“限购令”的城市。接着9月30日深圳作为第二个城市的出台，然后是二线条”，其中有限购的政策。资料显示，北京、深圳、厦门、上海、杭州、宁波、福州七城市已先后出台调控细则，主要内容均包括实施限购令、差别化住房信贷政策等。

  所有七城市楼市调控细则的力度和中央政府“9.29”的精神和力度基本一致，没有想象中严厉，不过每个城市的出台的政策有小的区别，例如上海比深圳的严格，杭州比宁波的严厉。不过目前“限购令”的政策调控作用，也许只是高烧楼市的“止疼药”，还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。

  “限购令”未打中过高房价的七寸，因为这是人为地抑制需求。楼市需求在城市化进程进行中的中国，恰如弹簧，压得狠，弹得高，这已为所谓“一轮调控”所证明。一旦市场窥见“限购”背后的真心思，就譬如反反复复的房贷政策，最终也只落得个自食其言的下场。

  2010年10月2日，广东省广州市国土房管局房屋交易监管中心主任史小明表示，如果房价出现明显反弹，不排除采取限购等更严厉的措施。

  2010年10月8日，广州市国土房管局表示，广州已就是否限购等研究完毕并形成方案，目前已报市政府审批，预计很快就有落地细则，但未必会在下周出台。

  2010年10月7日，上海住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

  2010年10月8日，广州公积金中心表示，广州公积金政策不排除调整可能，但目前暂时未有变动，二套房首付仍未提高到五成，三套房也未停贷。

  2010年10月12日广州市场又传“广州楼市调控细则或在14日出台，除限购等措施外，细则还包括禁止第三套及三套以上住房公积金贷款的措施。”2010年10月8日，笔者分析，广州是参考“上海和深圳”的“综合版”政策，本市户籍家庭限新购一套房，而非本市户籍家庭限购一套房。但是，不会限制家庭总套数。（本市户籍家庭限新购一套房，非本市户籍家庭限购一套房，禁止第三套及三套以上住房公积金贷款的措施）

  弊端：从细则内容分析，一是无明确的限购期限，有可能随时会取消。二是限购的对象会导致出现“假广州人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。三是限购的套数过宽。四是没有规定的家庭总套数。政策随时有取消的可能性，一旦取消，房价将被上涨。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

  在广州如果出台“限购令”的时机，应该会现在10月16日或10月17日。首先是考虑到亚运城作为投资群体占到90%以上的楼盘，又是政府形象工程。其次是10月15日正好是十七届五中全会，到时“限购令”将多地跟进情况下，看十七届五中全会给楼市定调的政策方向再选择时机出。最后是多有时间去研究限购的政策和如何执行的问题及是否有必要出，不要过于着急或匆忙，避免市场出现不好的负面影响。另外在广州“限购令”的内容上可能会采取“参考“上海和深圳”的“广州综合版”政策，本市户籍家庭限新购一套房，而非本市户籍家庭限购一套房。在时间上也是一定期限内或者是到今年年底结束。”根据笔者长期跟踪和对2010年中国商品房“限购令”各城具体细则对比分析研究：

  北京,4月30日,4月30日起同一购房家庭暂定只能在北京新购一套商品住房。商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款，且不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款也被暂停。(每户只能新购一套房。禁止第三套及三套以上住房公积金贷款。)弊端:从细则内容分析，一是无明确的限购期限，有可能随时会取消。二是限购的套数过宽。三是限购的对象会导致出现“假北京人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。政策随时有取消的可能性，一旦取消，房价将继续被上涨。目前未取消，房价已经在上涨。四是没有严厉限家庭总套房的数量。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

  深圳,9月30日,从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策，深圳市户籍居民家庭限购两套住房，对于可提供在深圳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房。暂停没办法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，非本市户籍居民在深圳购房。(深圳市户籍居民家庭限购两套住房,非深圳户籍居民家庭限购1套住房。无禁止第三套及三套以上住房公积金贷款的措施）

  弊端：从细则内容分析，一是无明确的限购期限，有可能随时会取消。二是限购的套数过宽。三是限购的对象会导致出现“假深圳人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。四是限购的套数过宽。没有规定的家庭总套数。政策随时有取消的可能性，一旦取消，房价将被上涨。政策一已，执行不到一周，房价持续上涨。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

  厦门，10月1日，从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。（每户只能新购一套房。无禁止第三套及三套以上住房公积金贷款的措施）

  弊端：从细则内容分析，一是限购期限过短，效果难体现。二是没有明确规定限购的对象。政策随时有取消的可能性，一旦两过月之后取消，房价将被上涨。三是没有严厉限家庭总套房的数量。四是会出现“假厦门人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

  上海，10月7日，在一定时期内限定居民家庭购房套数,暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房(含二手存量住房)。对非本市居民在本市购买住房申请贷款的,应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的,商业银行暂停发放住房贷款。停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。为开征房产税试点做准备，加强土地增值税征管，预征率为2%-5%。（每户只能新购一套房。禁止第三套及三套以上住房公积金贷款。）

  弊端：从细则内容分析，一是没有规定明确的期限，具有随时取消的可能效，将导致观望与价格“死撑”的现象。二是政策随时有取消的可能性。三是没有严厉限家庭总套房的数量。四是会出现“假上海人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

  宁波，10月9日，出台“限购令”，一户家庭只能新购一套住房，没办法提供在宁波1年以上纳税或社保缴纳证明的非宁波户籍居民，暂停在宁波购房也就是说，如果没办法提供在宁波１年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非宁波市户籍居民暂停在宁波市购房。实行住房限购政策，是此次宁波楼市调控的“重拳”。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1．1倍的规定。（每户只能新购一套房。禁止第三套及三套以上住房公积金贷款。）

  弊端：从细则内容分析，一是没有规定明确的期限，具有随时取消的可能效，将导致观望与价格“死撑”的现象。二是政策随时有取消的可能性。三是没有严厉限家庭总套房的数量。四是会出现“宁波州人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

  福州，10月10日福州市政府正式出台《进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，出台包括“限购令”在内的8条措施，调控福州房地产市场。从即日起至2010年12月31日，福州市居民同一家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同），只能在本市五城区新购一套商品住房。1.每户限新购房一套;2.拥有2套以上住房将暂停购房;3.个人购买90平方米及以下普通住房征收契税1%;4.首付款比例调整到30%及以上二套房贷款比例更高;5.销售价格调整幅度超过10%须重新申报;6.涨幅过快项目将从高征收土地增值税。（每户只能新购一套房。禁止第三套及三套以上住房公积金贷款。）

  弊端：从细则内容分析，一是没有规定明确的期限，具有随时取消的可能效，将导致观望与价格“死撑”的现象。二是政策随时有取消的可能性。三是没有严厉限家庭总套房的数量。四是会出现“假福州人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

  杭州，10月11日出台了“限购令”，自发布之日起，暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房(含二手存量住房);停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费。对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。（每户只能新购一套房。禁止第三套及三套以上住房公积金贷款。）

  弊端：从细则内容分析，一是没有规定明确的期限，具有随时取消的可能效，将导致观望与价格“死撑”的现象。二是政策随时有取消的可能性。三是没有严厉限家庭总套房的数量。四是会出现“假杭州人”或“假户口”或“假离婚”或退房的现象。五是将导致本地二手房租金出现暴涨，或者是开发商捂盘销售的现象。

  笔者认为,“417”新政“一调”和“929”新政及“限购令”“二调”，甚至“转到”房产税和加息及提高房地产项目资本金到35%，土地增值税严征和取消商品房预售制及取消商品房按揭贷款作为“三调”政策。其实所有政策的调控目的是遏制房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，增加市场有效供应，打击投资投机炒房的现象。所以，在一段时间内限定居民家庭购房套数。其实，“限购令”本质上根本遏制不了房价上涨和投资投机炒房的现象，更加不可能增加市场供应，反而让开发商推迟新盘上市和推售时间及捂盘惜售的现象。同时导致二手房市场的成交量可能会大幅下降。

  不过，地方政府利用行政强的手段干预市场，能够更好的起到拦截住了购房者提前入市时间，抑制了部分购房需求，让市场再次陷入观望的心理。但是，将导致一系列的新问题出现，例如假离婚，假身份证，甚至会出现小波动的退房现象，同时导致二手房的业主哄抬价格，出现租金暴涨的局面。限购政策出台的目的是遏制投机性炒房，和增加市场供应，但一些刚需族的需求也因之“被遏制”了。此外，由于首付款提至三成，这使得急于买房但手头现金并不多的自住型购房者望而却步，所以，弃购退订现象各地逐渐涌现。据资料显示，限购政策出台十天后，深圳有近3000套房产可能会因之退订、弃购。

  “限购令”的规定在某一些程度上而言，的确能打打投资客的气焰，但此举不是的，“限购令”对房地产市场存在的诸多问题并不构成压力。楼市新政赶走了投资客，但那些本可以买得起房的刚性自住需求也被误伤，普通购房者只剩下观望的权利。同时，由于销售成交量的下降在某些特定的程度上会导致开发商资金回笼出现紧张，这在某一种意义上反而会促成房价的上涨，与政府的初衷相背离。因为“限购令”本身的局限性，也就决定了其“暂时过渡”的本质，只是在一个特殊时间段的政府意志行为。因此，“限购令”最终的寿命将取决于政府对于市场是否回调到其认为的合理状态的判断。

  所以，有人戏称，“限购令”就像当年的传呼机，只是座机与移动电话中间的过渡产品而已。有些城市的“楼市限购令只是假装严厉”的论调开始浮现。持此论断的的人表示，“限购令”限制的是需求，但如果不从根本上改变供求关系，打开“限购令”的闸门，市场未必不会反弹。实际上，当前各地争先恐后出台“限购令”，选择的时间点是“国十条”和房产税之间的空档，其出生的时间也决定了其短命的生涯。目前各地推行的限购细则，便会发现，其并没有触及到土地财政、地方政府的收入等根本性的问题。政府的宏观调控政策，无非是为实现供需平衡，但“限购令”所起的作用，还很有限，因为“限购令”从来就没击中过高房价的“七寸”。

  初衷虽好，效果堪忧。道理很简单，限购令虽然从供需入手纾解高价症结，却忽略了投机表象背后的动因，即未来价格持续上涨所带来的房产增值空间。换言之，只要房地产市场仍被投资者看涨，在民间游资与境外热钱未变的既定语境下，投机性需求必然能找到突破政策的空间：譬如促使想炒房的快离婚、早结婚，譬如资本与权力投桃报李，使限购沦为一纸空文。

  更关键的问题还在于两个方面：一者，限购令的绩效取决于执行力，如果严苛的限购仅仅是因应民意的“止疼片”，久而久之难免就有可能会出现类似年初三亚市城乡建设和住房保障局出台“一个身份证只能购5套房”之“限购闹剧”，北京深圳国庆期间成交量的暴涨也似乎在暗中嘲笑着“限购令”;二者，限购令剑指炒房，但炒房并不是房价高涨的动因，实践证明，土地供应、房产开发等链条存在的寻租行为并不比炒房危害要轻微。

  9月29日，国家相关部委下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控，要求地方立即制定细则，已印发细则的地区，要根据最近国家相关部委出台的政策措施做调整和完善，并严格实行问责制。随后，各地楼市调控细则纷纷落地，“限购令”席卷。在众多措施中比较突出的就是“限购”，显现政府调控楼市的决心。但是，调控楼市不能只“限购”，多打组合拳人们寄予“限购令”更多期望，希望“限购令”快速降温楼市，成为大中城市房价下跌的开端。

  调控楼市的目的显然不应是“限购”，出台“限购令”并不能一劳永逸，要促楼市健康发展应用不同的组合拳。类似上海出台限购令的措施，不能根本解决房产供需矛盾，甚至有可能是又一次购买力的积蓄。调控的重点是供求的平衡，而非抑制需求的“限购”。要想抑制房价快速上涨，最根本的办法是提供更多的房子。所以，“限购令”不可能让楼市产生立竿见影的效果。

  笔者认为，多地出台楼市“限购令”，显示政府调控决心，加重观望氛围。在一定的程度上，“限购令”使房价下降预期增强，消费的人在短期内必然选择观望。但是，目前对于出“限购令”的影响很难评估。今年国庆前后，各项调控措施有了衰减的迹象，现在既然政府出台了政策，就表明政府的态度，对民众释放了信号。例如，相较于上海的“限购令”没有期限而言，另外福州和厦门的限购令截止到今年的12月31日，这种临时性措施可能对抑制房价有一定影响，但政府如果能制定一个长期政策效果将会更加明显。

  “限购令”对楼市的影响更多会体现在信心层面上。在短期内不仅打击购房者对房价上涨预期的信心，也会坚定部分人阶段性坚决不买房的信心。并抑制改善型住宅的购房需求，而且彻底扼杀了投机炒房的希望。但是，短期限购恐难使房价大幅回调，目前，想让房价有大的回落很难，而房价大涨的可能性也不大。

  但是对市场影响，动摇购房者信心一手房交易将受挫。从北京、上海等已出台“限购令”城市近期房地产市场走势分析，目前其成交量均出现大面积下滑。但成交量急遽萎缩并未让房价掉头向下，因此短期内购房者对“限购令”是否会导致广州房价下跌的预期不能过于强烈。